来源：拾遗地

　　文/十一弟

　　湖南 ，不是一个盛产大型开发商的地方。

　　掰着手指头数一下全国性房企
，没有一家出自湖南 。

　　在省会长沙，哪怕楼市最疯狂的时候 ，这里也被称作是一个让炒房客有去无回的城市
。

　　2020年
，全国房价一片大涨，很多城市的房地产调控压力很大。

　　而长沙 ，却被住建部树立成了范本
，将其在房地产市场的调控经验，向全国其他城市推广 。

　　当时 ，长沙的一系列调控政策，甚至还总结了一个专有名词来指代——

　　长沙模式
。

　　房价上涨压力最大的深圳、东莞
，都先后跑去长沙调研，学习长沙的调控经验。

　　2017年 ，长沙进入万亿GDP城市俱乐部 。

　　到2020年
，当地房价的平均水平，仍然徘徊在万元大关
。

　　在房地产行业 ，有一个指标
，用来衡量房价水平的高低——

　　房价收入比。

　　它的含义，是一套房子总价 ，与居民家庭年收入的比值 。

　　这个指标越高
，说明买房的难度越大。

　　有人做过统计，房价收入比比较高 的城市是深圳 ，高达35.2；房价收入比最低的城市是长沙
，仅为6.4
。

　　也就是说，在长沙 ，买下一套房，全家人需要奋斗打拼六年多时间。

　　迈入万亿GDP城市俱乐部之后
，长沙就实施了严厉的楼市调控，堵死了炒房路 。

　　2018年 ，长沙正式打响反炒房斗争
，对房地产市场矛盾，作了定性——

　　“当前的主要矛盾 ，不是供需矛盾
，而是炒房与反炒房的重大斗争
。 ”

　　于是，长沙打出了一套调控组合拳——

　　限购 、限地价
、限房价、限离婚买房 、土地拍卖熔断
、摇号等各种政策措施 ，陆续出台。

　　长沙的房地产调控
，有人称之为最严调控 。

　　2019年，长沙发改委出台了一个政策——

　　规定商品房费用 由成本、利润 、税金三部分组成 ，利润率需要控制在6%-8%之间
。

　　这个政策
，其实就是直接卡住了开发商的利润空间。

　　如此严厉的调控之下，长沙的房价相对稳定 ，并长年保持在低位水平 。

　　湖南的开发商，始终被有形的调控之手拿捏
，很难肆无忌惮地赚取暴利，做大规模
。

　　在楼市最疯狂的那些年 ，湖南本土开发商也没能走出去
，进行全国化扩张。

　　现在，楼市下行 ，包括长沙在内
，各大城市对房地产调控的条条框框，都已经松绑了 。

　　去年 ，在百强房企榜单上
，唯一来自湖南长沙的本土开发商，是一家央企——

　　中建信和
。

　　它是央企中建五局旗下的开发业务平台 ，中建五局的总部
，就设在湖南长沙。

　　中建集团有八大局公司，被称之为中建八子 。

　　按照资产规模和营业收入计算 ，中建五局排名 第四。

　　中建八子在规模体量上有差距，但主营业务大同小异——

　　主要是房屋建筑工程
、基础设施建设与投资、房地产开发
。

　　这几年
，国内房地产行业大幅萎缩，房屋建筑工程业务受影响很大。

　　于是 ，中建八子都加大了开发业务投入
，亲自下场搞起了房地产 。

　　外部订单少了，索性自己拿地 、自己建房子 ，自己创造订单
。

　　去年
，百强房企榜单上——

　　中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建东孚 ，中建一局旗下的中建智地
，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和 ，都已经榜上有名。

　　去年
，中建信和的销售规模将近146亿，行业排名第69位 。

　　最近几年 ，除了湖南、重庆
、天津、南宁 、山东等早前布局的城市，中建信和还出现在了北京
、南京、广州的土地市场
。

　　2023年底
，中建信和以将近20亿的代价，在广州海珠区拍下了一块地。

　　这块地规模不大 ，计容面积不到5.4万平米 。

　　折算下来
，平均楼面地价大约3.7万块钱/平米
。

　　中建信和把这块地开发成了中建·天钰，今年二月份已经开盘入市。

　　中建·天钰的户型面积 ，从89平米的三居室到134平米的四居室 。

　　中建信和把开盘价定得很高
，均价在6万/平米左右——

　　最便宜的需要5.8万/平米，最贵的卖到了6.5万/平米
。

　　从拿地到开盘 ，中建信和整整拖了一年多时间。

　　它没能等来广州楼市的大面积回暖 、房价的大幅度回调
，反而等到了竞争项目的集中入市，贴身肉搏 。

　　今年 ，广州海珠区的新盘
，卷得很厉害——

　　绿城·馥香园
、保利·燕语堂悦、越秀·熙悦江湾 、中交·天翠。

　　有人算过，今年海珠区至少有9个新盘上架 ，另外还有25个存量项目在售
。

　　最近刚刚开盘的绿城·馥香园，单价最低只卖5.2万/平米
，比较高 定价5.8万/平米。

　　在费用 上，绿城·馥香园把中建·天钰按在地上摩擦 。

　　今年二月份 ，中建·天钰取证入市
，推出了一栋楼，总共148套房
。

　　卖了两个多月 ，网签备案了4套
，业绩相当惨淡。

　　而绿城·馥香园，在十天前取证入市 ，也是推出了一栋楼
，总共122套房 。

　　到现在，已经网签备案了41套 ，去化率三分之一
。

　　海珠区的新盘扎堆竞争
，货多客少。

　　定价6万/平米卖不动，中建·天钰就只能自砍一刀 ，割肉降价了 。

　　最近，中建信和推出了一批特价房——

　　“五一提前炸场
，398万买海珠新规三房
”
。

　　“5万/平米任选”。

　　这意味着，中建·天钰的单价 ，已经从6万/平米
，下调到了5万/平米 。

　　其中，有一套面积89平米的三居室 ，特价398万出头
，折合单价不到4.5万/平米
。

　　开盘时，最低单价需要5.8万/平米 ，现在每平米便宜了一万多块钱
，相当于打了八折。

　　十一弟查了下，当初拿地时 ，中建信和花了将近20亿地价 。

　　中建·天钰总投资
，超过了27亿，每平米开发成本大约5万块钱。

　　两个月前开盘时 ，销售均价定在6万/平米，中建·天钰每平米有上万块钱的利润
。

　　现在推出的一批特价房
，单价降到了5万/平米，其实就是保本在卖了。

　　从前楼市暴涨时 ，死守湖南的中建信和
，政府一头卡住地价，一头卡住房价 ，开发利润被算得死死的 。

　　如今走出了湖南
，逆市杀进广州这样的大城市，本来还想着小赚一点
。

　　结果 ，开盘刚卖了两个月
，就得割肉降价，保本出货。

　　果然是调控模范城市出来的开发商 ，不管走到哪里
，骨子里都拒绝靠房地产赚大钱 。